Cierra con éxito
El proceso de cierre es el la última fase para la toma de posesión de una propiedad y es esencial para finalizar la transacción. Una vez has sido el adjudicatario en una subasta o se ha aceptado tu oferta, el primer paso es formalizar la operación.
Es un paso crítico en cualquier operación inmobiliaria, ya que es el momento en el que se formaliza la operación entre el cesionario y el acreedor. Este proceso implica la verificación de la documentación necesaria, el pago del precio acordado y la firma de los documentos legales.
Sin embargo, en el proceso de cierre también es importante considerar el cumplimiento de las regulaciones del Programa de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC). Estas regulaciones buscan prevenir el uso del sistema financiero para lavar dinero obtenido de manera ilícita, mediante la superación de ciertos requisitos de verificación de identidad y documentación.
Al cumplir con estas regulaciones, se puede garantizar que el dinero utilizado en la transacción es legal y se reduce el riesgo de que se utilice el sistema financiero para lavar dinero.
Es primordial señalar que se realizará un depósito de garantía, dependiendo del importe de la finca por la que has pujado, como máximo un 10%.
El primer paso es superar el PBC (Prevención Blanqueo de Capitales), en un plazo de dos o tres semanas se realizará el Compromiso de Cesión, que es el contrato que ya vinculará a ambas partes en esta operación de CDR (cliente con el banco o fondo acreedor de la deuda). Acto seguido, dos o tres semanas después, es el tiempo que tarda el juez en señalar el acto de cesión en juzgado. Posteriormente, se da un periodo de cuatro o cinco meses aproximadamente para que se proceda a la revisión de la operación junto con la salida del juzgado y toma de decisión.
Programa de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC)
Lo primero, es cumplimentar una serie de documentos:
- Ficha de conocimiento del cliente (KYC - Know Your Customer)
- Modelo de oferta
- Documento de confidencialidad (NDA - Non Disclosure Agreement)
- Formulario de estructura accionarial (únicamente para personas jurídicas)
Una vez lo tengamos, pasaremos a aportar la documentación necesaria, dependiendo de cómo se quiera cerrar. Las posibles formas para cerrar son:
Una vez se supera el PBC y se valida por el sistema legal del fondo, es decir, que el origen de fondos es lícito y no hay ninguna salvedad, con ello, nos extenderán el contrato de arras, también conocido como compromiso de cesión de remate.
Compromiso de cesión de remate
El contrato de arras no dista mucho de un contrato de compraventa que hubiésemos visto con anterioridad. Las cláusulas de este contrato son tres y es un contrato no muy extenso.
- Si nos echamos para atrás, perderemos el importe del depósito.
- Si el fondo se echa para atrás, nos devolverá la totalidad del importe (No existe la figura de arras como tal, al no ser una compraventa).
- Si por causa no imputable a las partes se decreta nula la operación, recuperaríamos la totalidad del importe
Acto de cesión de remate
Una vez tenemos ya el compromiso y hemos realizado todos los pagos, tenemos este periodo donde al juez se le insta a señalar una fecha en el juzgado y, en el momento de hacerlo, se nos da fecha y hora para acudir.
- Tiene lugar en el juzgado de primera instancia e instrucción correspondiente (hay muchos casos en los que se hacen de forma telemática).
- En cuanto al acompañamiento, suele ser necesario acudir con una figura experta, como puede ser un procurador, quien hace el proceso mucho más sencillo y menos laborioso, pero no es obligatorio. Auctree también proporciona su propio servicio de procuraduría.
- En relación con la documentación a aportar: DNI, compromiso de cesión y justificantes de transferencia.
- El tiempo es normalmente una vista que tiene una duración poco más de una hora y, una vez finaliza este acto, nos dan el acta de adjudicación, que es un documento que acredita que las partes se han personado en fecha y hora ante su señoría y son las identificadas en el acuerdo donde se termina de aceptar el cierre de la operación de CDR, uno siendo el cedente y otro el cesionario.
A partir de ahí, empieza un periodo de tres a cinco meses en el que el letrado, debido al retraso en los tiempos, requerirán este plazo estimado y aproximado para dar el veredicto tras la revisión de esta operación.
Salida del Juzgado
Tras la revisión, una vez el juez va realizando la revisión de la operación, donde puede solicitar más información, es importante poder acudir con una persona acostumbrada al proceso, como un procurador, para entender lo que puede llegar a solicitar un juez y poder presentar ese recurso a tiempo, puesto que los tiempos son muy acotados.
Una vez finaliza la revisión, obtenemos el decreto de adjudicación, documento en el que se notifica el posible error, y hay que estar pendientes puesto que al letrado se le ha podido pasar algún dato, y habrá que revisarlo bien para detectar posibles defectos y que se corrijan antes de la recepción de los siguientes documentos.
- Obtención de testimonio de adjudicación, es decir, tenemos un plazo de un par de semanas, a partir de ese decreto, donde podremos notificarle al juez que esté todo correcto o lo posibles errores que pueda haber. Una vez tengamos el testimonio de adjudicación donde debe figurar toda la información correctamente reflejada, es a partir de ahí cuando se obtiene también el documento de mandamiento de cancelación de cargas.
- El documento de mandamiento de cancelación de cargas es cuando en la revisión aún no sabes si realmente te interesa el activo. En este documento es donde el juez cancela todas las cargas. Y una vez realizados, a posterior, los pasos para liquidar los IBIs pendientes (en caso de que hubiera) y las deudas de comunidad, además de pagar los impuestos que graven eta operación, se podrá inscribir la propiedad libre de cargas.
Toma de posesión
Último paso para disfrutar y disponer del pleno domino y posesión de la vivienda o del activo que hemos adquirido. Podemos dividirlo en dos escenarios, si estaba vacío cuando lo adquirimos y lo sigue estando, una vez salido del juzgado y una vez hemos acudido al registro y hemos registrado legítimamente a nuestro nombre, entonces ya podemos realizar la toma de posesión y disponer de su uso.
Si estaba ocupado, se abre un amplio abanico de situaciones según la situación ocupacional de la que estemos hablando, y se solicitará al juez el lanzamiento de los actuales ocupantes.
Con esto, el periodo de un lanzamiento, en condiciones normales (sin vulnerabilidades) conllevará un periodo de uno o dos meses.